Rozważasz zakup mieszkania? Wiesz, że będziesz musiał zaciągnąć kredyt hipoteczny, ale nie masz oszczędności na wkład własny? Wyjściem może być wdrożone przez rząd rozwiązanie zawarte w Polskim Ładzie, czyli kredyt z gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego. Czy jest już dostępny? Czy można już korzystać z gwarancji BGK? W którym banku kredyt bez wkładu własnego jest możliwy? O tym w dzisiejszym poradniku kredytowym.
Jeśli chcemy zakupić mieszkanie lub dom na kredyt, będziemy musieli dokonać wpłaty na tzw. wkład własny. Polega ona na tym, że zaoszczędzone pieniądze przeznaczymy na sfinansowanie części nieruchomości, którą jesteśmy zainteresowani, a bank sfinansuje resztę, którą wraz z odsetkami będziemy spłacać zwykle w kilkuset ratach.
Aktualnie każdy bank w Polsce nie tylko oczekuje, ale także ma obowiązek żądania od kredytobiorców wkładu własnego przy kredycie hipotecznym. Jego wysokość zależy m.in. od samej polityki kredytowej banku, ale także od tego, jaką nieruchomość chcemy kupić, jaka jest nasza historia kredytowa, a także wiek czy dochody. W niektórych przypadkach wysokość wkładu własnego może wynieść nawet 50 proc., jednak są to marginalne sytuacje zwykle spowodowane większym ryzykiem kredytowym.
Obowiązek wymagania wkładu własnego narzucony został na banki przez Komisję Nadzoru Finansowego. Zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez KNF w 2017 minimalna wysokość wpłaty własnej wynosi aktualnie 20 proc. wartości nieruchomości. Oznacza to, że jeśli chcemy kupić mieszkanie warte 500 tys. zł, to musimy posiadać minimum 100 tys. Warto w tym miejscu dodać, że wkład własny może być wniesiony w innej niż gotówkowa formie. Banki akceptują m.in. prawa do innych nieruchomości, jak działki, mieszkania, domy, lokale handlowe czy usługowe, etc.
Chcesz wnieść inną nieruchomość, jako wkład własny do kredytu hipotecznego? Skorzystaj z pomocy niezależnych ekspertów kredytowych, którzy pomogą znaleźć najlepsze oferty banków w Polsce całkowicie bezpłatnie.
W swej Rekomendacji Komisja Nadzoru finansowego pozostawiła zarówno bankom, jak i samym kredytobiorcom swego rodzaju furtkę, dzięki której istnieje możliwość obniżenia wysokości wkładu własnego do 10 proc. W tym celu konieczne będzie jednak wykupienie dość kosztownego “ubezpieczenia niskiego wkładu własnego”, które w dużym uproszeniu ma chronić zarówno sam bank, jak i – patrząc szerzej – cały system finansowy. Udzielanie wieloletnich kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości bez żadnych dodatkowych zabezpieczeń mogłoby skończyć się podobnie, jak w 2007/2008 roku w Stanach Zjednoczonych.
10-procentowy wkład własny jest zatem aktualnie najniższym, z jakim mamy do czynienia przy kredytach hipotecznych. To jednak za moment się zmieni. Dlaczego? Bo rząd widząc znaczne wzrosty cen nieruchomości, postanowił “wesprzeć” kredytobiorców w zakupie mieszkań, a jednocześnie podtrzymać sprzedaż kredytów na wysokim poziomie.
W ramach “przemian gospodarczych”, o których premier Mateusz Morawiecki mówił od początku 2021 roku, rząd postanowił o wprowadzeniu w Polskim Ładzie gwarancji wkładu własnego, przeznaczonych na potrzeby finansowania nieruchomości przez Polaków. Gwarancje te mają być udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego, więc instytucję publiczną, która w czasach kryzysu koronawirusa emitowała wielomiliardowe obligacje na potrzeby wsparcia przedsiębiorców.
W praktyce gwarancje BGK mają być udzielane tym osobom, które posiadają dochody umożliwiające spłatę rat kredytowych, ale nie posiadają oszczędności na wkład własny. Pamiętajmy jednak, że gwarancja nie jest tożsama z dofinansowaniem zakupu mieszkania, więc decydując się na to rozwiązanie, będziemy musieli spłacić 100 proc. wartości nieruchomości wraz ze wszystkimi dodatkowymi kosztami i oprocentowaniem. To zaś przełoży się na znacznie wyższe raty kredytu niż w sytuacji, gdybyśmy wkład własny wnieśli.
Tu musimy niestety rozczarować. Na dzień pisania tego artykułu kredyt bez wkładu własnego nie jest jeszcze dostępny w żadnym banku. Wynika to z faktu, że stosowna ustawa przyjęta w listopadzie przez Sejm, a następnie podpisana przez prezydenta zawiera tzw. okres przejściowy, który wynosi 6 miesięcy. Ten czas ma na celu stworzenie przez BGK wszelkich niezbędnych procedur i umów z instytucjami finansującymi zakup nieruchomości przez konsumentów.
Większość zapisów Polskiego Ładu wchodzi w życie już 1 stycznia 2022 roku, jednak same gwarancje wkładu własnego realnie będą dostępne nie wcześniej niż na przełomie maja i czerwca 2022 roku.
To, które banki będą oferowały kredyt z gwarancją BGK, zależy zasadniczo o nich samych, ponieważ rządzący nie mogą przymusić władz danych instytucji do udzielania takich kredytów. Możemy jednak oczekiwać, że będzie to znakomita większość banków dostępnych na polskim rynku finansowym.
Wielu ekspertów szacuje przy tym, że kredyt bez wkładu własnego, czyli gwarancją udzieloną przez BGK, będzie kredytem droższym niż te udzielane na co dzień. Wynikać ma to ze zwiększonego ryzyka kredytowego, którym nacechowane są osoby nieposiadające oszczędności na wkład własny.
Zdjęcie główne: Jarek Ceborski / Unsplash